- Çoxmənzilli binada mənzili ofisə çevirmək olarmı?
Nəriman BAÜIROV,
Bakı şəhəri
- Sualınıza cavab olaraq bildiririk ki, mənzili rəsmi şəkildə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirmədən orada genişmiqyaslı kommersiya məqsədli (ticarət və ya ictimai ofis) fəaliyyəti göstərmək qanunsuzdur.
Çoxmənzilli binada mənzili ofis kimi istifadə etmək mümkündür, lakin bunun üçün qanunvericiliklə müəyyən edilmiş xüsusi hüquqi şərtlər və prosedur mövcuddur.
Mənzil Məcəlləsinin 14.1-ci maddəsinə görə, yaşayış sahəsinin əsas təyinatı həmin sahədə insanların yaşamasıdır. Məcəllənin 14.2-ci maddəsinin tələbinə əsasən, yaşayış sahəsində qanuni əsaslarla yaşayan fiziki şəxslərə həmin yaşayış sahəsindən peşə fəaliyyətini və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədilə istifadəsinə yol verilir o şərtlə ki, bu, digər şəxslərin hüquqlarını və qanuni mənafelərini, habelə yaşayış sahəsi üçün müəyyən edilmiş tələbləri pozmasın.
Bunun üçün 3 əsas şərt eyni anda ödənilməlidir:
1. Şəxsin həmin mənzildə qanuni əsaslarla yaşamaq hüququ olmalıdır.
2. Bu fəaliyyət digər vətəndaşların (qonşuların) hüquqlarını və qanuni mənafelərini pozmamalıdır.
3. Mənzillərin yerləşdiyi sahəyə dair yanğın təhlükəsizliyi, sanitariya-gigiyena və ekoloji tələblər pozulmamalıdır.
Xüsusilə nəzərə alınmalıdır ki, qeyd olunan istisna hallar peşə və ya fərdi sahibkarlıq fəaliyyətini həyata keçirmək məqsədi daşısa da mənzildə kütləvi insan axını yaratmayan, səs-küy salmayan fərdi fəaliyyətlərə aiddir. Əgər fəaliyyət işçilərin gündəlik gəlib-getdiyi, müştərilərin qəbul olunduğu bir ofis kimi həyata keçiriləcəksə o zaman yaşayış sahəsini qeyri-yaşayış sahəsinə keçirmək zəruridir.
Mənzil Məcəlləsinin 20.1-ci maddəsinə əsasən, yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə Mənzil Məcəlləsinin və şəhərsalma haqqında qanunvericiliyin tələblərinin nəzərə alınması şərti ilə yol verilir.
Əgər yaşayış sahəsindən qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən sahəyə gediş-gəliş yaşayış sahələrinə gediş-gəlişi təmin edən sahələrdən istifadə etmədən mümkün olmadıqda və ya belə gediş-gəlişi qurmağa texniki imkan olmadıqda, keçirilən sahə eyni zamanda, mənzilin tərkib hissəsi kimi qaldıqda, yaxud həmin sahənin mülkiyyətçisi və ya başqa şəxs tərəfindən daimi yaşayış yeri kimi istifadə edildikdə, habelə keçirilən sahəyə mülkiyyət hüquqları digər şəxslərin hüquqları ilə yüklü edilmiş olduqda (xeyrinə yüklülük qeydə alınmış şəxslərin yazılı razılığı olduğu hallar istisna olmaqla), yaşayış sahəsinin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə yol verilmir.
Mənzil Məcəlləsinin 20.3-cü maddəsinin tələbinə görə, çoxmənzilli binalarda mənzillərin qeyri-yaşayış sahələrinə keçirilməsinə o halda yol verilir ki, belə mənzil həmin binanın birinci mərtəbəsində yerləşsin. Digər mərtəbədə yerləşən mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilən mənzilin bilavasitə altında yerləşən sahələrin yaşayış sahələri olmadığı hallarda yol verilir.
Beləliklə, mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə (tamhüquqlu ofisə) çevrilməsi üçün aşağıdakı zəruri tələblər nəzərə alınmalıdır:
1. Mənzilin bina sakinlərinin istifadə etdiyi ümumi blokdan (pilləkən) asılı olmayan müstəqil girişi olmalı və ya belə bir girişin tikilməsi üçün texniki imkan mövcud olmalıdır.
2. Bir qayda olaraq, yalnız 1-ci mərtəbədə yerləşən mənzillər qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilə bilər. Əgər mənzil 2-ci və ya daha yuxarı mərtəbədədirsə, onun birbaşa altında yerləşən bütöv sahə də qeyri-yaşayış sahəsi olmalıdır.
3. Mənzil mülkiyyətçisinin hüquqları üçüncü şəxslərin xeyrinə məhdudlaşdırılıbsa (məsələn, mənzil ipotekadadırsa) və ya mənzilə həbs qoyulubsa, qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsinə icazə verilmir.
Mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilməsi prosesi Mənzil Məcəlləsinin 21-ci maddəsində nəzərdə tutulan qaydada həyata keçirilir.
Unutmaq olmaz ki, mənzilin qeyri-yaşayış sahəsinə keçirilmədən ondan Mənzil Məcəlləsinin 14.2-ci maddəsinin tələblərindən kənar formada ofis kimi istifadə edilməsi mənzil qanunvericiliyinin pozulmasına dəlalət edir və bu hərəkət İnzibati Xətalar Məcəlləsinin 393-1-ci maddəsi ilə nəzərdə tutulmuş inzibati xəta tərkibini yaradır.
Sualı cavablandırdı:
Paşa SƏFƏROV,
Azərbaycan Respublikası Vəkillər Kollegiyasının üzvü
